ما هو الرهن العقاري؟
الرهن العقاري (Mortgage) هو عبارة عن عقد يتم بموجبه تحويل حق الملكية على عقار معين إلى البنك أو المؤسسة المالية التي تمنح القرض، وذلك كضمان لسداد قيمة القرض الممنوح للمقترض، ويعتبر الرهن العقارى وسيلة شائعة لتمويل شراء العقارات، سواء للاستخدام الشخصي أو للاستثمار.
حيث يقوم المقترض بتحويل حق الملكية على العقار المراد شراؤه إلى البنك أو المؤسسة المالية . وذلك مقابل حصوله على قرض مالي يغطي جزءًا أو كل قيمة العقار. ويتم سداد قيمة القرض على شكل أقساط شهرية أو ربع سنوية أو سنوية، وذلك حتى يتم سداد كامل قيمة القرض بالإضافة إلى الفائدة المترتبة عليه.
ويحتوي الرهن العقارى على شروط وأحكام محددة، تشمل قيمة القرض، مدة القرض، نسبة الفائدة، وشروط السداد. ويمكن للمقترض أيضًا تحويل الرهن العقارى من بنك إلى آخر بعد فترة محددة، وذلك بدفع رسوم إعادة تمويل.
وعندما يتم سداد قيمة القرض بالكامل، يتم تحويل حق الملكية على العقار إلى المقترض، ويصبح الملك الحقيقي للعقار. وفي حالة عدم سداد قيمة القرض وفقًا للشروط المحددة في الرهن العقارى، يحق للبنك أو المؤسسة المالية التي أعطت القرض بيع العقار واسترداد المبلغ الممنوح كقرض.
ما هي الشروط التي يجب على المقترض الالتزام بها؟
تختلف الشروط التي يجب على المقترض الالتزام بها في الرهن العقارى من بنك لآخر ومن بلد لآخر، ولكن عادة ما تشمل هذه الشروط ما يلي:
1. الدخل الثابت:
يجب على المقترض إثبات وجود دخل ثابت ومستقر يكفي لسداد قيمة القرض بما في ذلك الفائدة المترتبة على القرض.
2. نسبة الدين إلى الدخل: يجب على المقترض أن تكون نسبة الدين إلى الدخل الخاص به دون حد معين. وهذا يعني أنه يجب أن يكون دخل المقترض أعلى من مستوى الديون الخاص به.
3. التأمين العقاري:
يجب على المقترض الحصول على تأمين عقاري (Homeowner’s Insurance) لحماية العقار من الأضرار المحتملة، مثل الحرائق والفيضانات والزلازل.
4. تقييم العقار:
يجب تقييم العقار من قبل خبير عقاري معتمد لتحديد قيمته الحالية، وذلك للتأكد من أن قيمة العقار تكفي لتغطية قيمة القرض.
5. الدفعة الأولى:
يجب أن يدفع المقترض دفعة أولى كما يتم الاتفاق عليه في الرهن العقارى، والتي تمثل نسبة معينة من قيمة العقار.
6. الالتزام بالأحكام والشروط:
يجب على المقترض الالتزام بجميع الشروط والأحكام المتعلقة بالرهن العقارى، والتي تشمل مثلاً الالتزام بسداد أقساط القرض في المواعيد المحددة والتحلي بحسن النية والشفافية.
ويمكن للمقترض أن يتفاوض مع البنك أو المؤسسة المالية على بعض الشروط في الرهن العقارى، مثل نسبة الفائدة ومدة القرض وشروط السداد، ولكن يجب أن يلتزم المقترض بالشروط التي يتم الاتفاق عليها في العقد لتفادي أي مشاكل قانونية أو مالية في المستقبل.
مميزات وعيوب الرهن العقارى
يوفر الرهن العقارى بعض المميزات والعيوب التي يجب على المقترض أخذها بعين الاعتبار عند اتخاذ القرار بشأن استخدام هذه الطريقة لتمويل العقار، ومن هذه المميزات والعيوب:
المميزات:
1. سهولة الحصول على تمويل:
يوفر الرهن العقارى سهولة في الحصول على تمويل لشراء العقار، وذلك بسبب أن العقار المرهون يعتبر ضمانًا للبنك أو المؤسسة المالية.
2. فائدة منخفضة:
يمكن أن تكون أسعار الفائدة على الرهن العقارى منخفضة بالمقارنة مع أسعار الفائدة على القروض الأخرى، وذلك بسبب أن الرهن العقارى يمثل ضمانًا للبنك أو المؤسسة المالية.
3. تحسين الأرصدة الائتمانية:
يمكن أن يساعد الرهن العقارى في تحسين الأرصدة الائتمانية للمقترض، بشرط سداد الأقساط في المواعيد المحددة.
4. السداد على فترات طويلة:
يمكن أن يتم سداد قيمة الرهن العقارى على فترات طويلة تصل إلى 30 عامًا، وهذا يمثل ميزة كبيرة للمقترض الذي لا يستطيع دفع قيمة العقار كاملة في وقت واحد.
العيوب:
1. المخاطر المالية:
يمكن أن يتعرض المقترض للخسارة المالية في حالة عدم القدرة على سداد الأقساط في المواعيد المحددة، مما يؤدي إلى فقدان العقار أو بيعه بسعر أقل من قيمته الحقيقية.
2. التكاليف:
يترتب على الرهن العقاري بعض التكاليف مثل رسوم إعداد العقد ورسوم التقييم ورسوم معالجة الطلب والتأمين العقاري.
3. الالتزام لفترة طويلة:
يجب على المقترض الالتزام بسداد الأقساط لفترة طويلة تصل إلى 30 عامًا، وهذا يمكن أن يكون عائقًا لبعض المقترضين الذين يرغبون في التخلص من الديون في فترة قصيرة.
4. القيود على الملكية:
يعتبر العقار المرهون ضمانًا للبنك أو المؤسسة المالية، مما يعني أن المقترض لا يمكنه القيام بأي تغييرات كبيرة على العقار أو بيعه قبل سداد قيمة القرض بالكامل.
أنواع الرهن العقارى
يوجد عدة أنواع من الرهن العقاري، ومن بينها:
1. الرهن العقاري الثابت:
يتميز هذا النوع من الرهن العقاري بأن أسعار الفائدة ثابتة خلال مدة القرض، وهذا يعني أن المقترض لن يتعرض لأي تغييرات في أقساط القرض خلال فترة السداد.
2. الرهن العقاري المتغير:
يتميز هذا النوع من الرهن العقاري بأن أسعار الفائدة قابلة للتغيير خلال فترة القرض، وذلك بناءً على تغيرات سوق الفائدة.
3. الرهن العقاري الحكومي:
يتم تقديم هذا النوع من الرهن العقاري من خلال برامج حكومية، ويتميز بأن أسعار الفائدة منخفضة بالمقارنة مع الرهن العقاري الخاص.
4. الرهن العقاري ذو الدفعات المرنة:
يتميز هذا النوع من الرهن العقاري بأن المقترض يستطيع دفع دفعة أولى صغيرة والحصول على قرض بقيمة أعلى، كما يمكنه تقليل حجم الأقساط في بعض المراحل من فترة السداد.
5. الرهن العقاري العكسي:
يتميز هذا النوع من الرهن العقاري بأن المقترض يتلقى دفعات مالية مستمرة من قبل البنك أو المؤسسة المالية، وذلك بناءً على قيمة العقار المرهون، وهذا يعني أن المقترض لا يدفع أقساطًا بل يتلقى دفعات مالية من البنك أو المؤسسة المالية.
6. الرهن العقاري المؤجل:
يتميز هذا النوع من الرهن العقاري بأن المقترض يدفع دفعة أولى صغيرة ثم يتم تأجيل دفع الأقساط الباقية لفترة معينة، ويستخدم هذا النوع من الرهن العقاري عادة للمقترضين الذين لديهم دخل منخفض في الوقت الحالي ويتوقعون زيادة دخلهم في المستقبل.
