عُرفت العقارات على مر العقود بكونها من أفضل أنواع الأصول المالية الجاذبة للاستثمار، بقيت محتفظة بتلك المكانة حتى اليوم، إلا أن طرق الاستثمار بها اختلفت نتيجة التطورات العديدة التي شهدتها الساحة الاقتصادية العالمية، فبسبب كونه واحد من أكبر قطاعات الأسواق في العالم وأكثرها نمواَ ورواجاً، فإن سوق العقارات ظل يطور من آلياته وأدواته بشكل مستمر عبر زمن طويل، أحد أهم الأسباب وراء هذا التطور المستمر هو محاولة إيجاد طرق جديدة تيسر الإستثمار في العقارات لجميع الفئات حتى الغير قادرين مادياً حتى ينمو القطاع بشكل أسرع، وصولاً إلى ظهور صناديق الريت التي تعد من أحدث آليات الاستثمار في قطاع العقارات.
تم إستيحاء فكرة صناديق الريت، أو صناديق الإستثمار العقارية المتداولة، من فكرة صناديق الإستثمار المشتركة بشكل أساسي. فصناديق الإستثمار العقارية المتداولة هي مؤسسة تقوم بإمتلاك أو تمويل عقارات مطورة ومجهزة بالفعل بهدف جني أرباح من وراء تأجيرها.
الهدف الرئيسي من تلك الصناديق هو مساعدة الأشخاص الذين لا يقدرون على إمتلاك عقارات بمفردهم على الإستثمار في العقارات وضمان آخر لمصدر دخل ثابت لأنفسهم دون الاضطرار لشراء عقارات.
ما هي صناديق الريت العقارية؟
تعرف صناديق الريت العقارية بأكثر من مسمى مثل صناديق الاستثمار العقارية المتداولة أو اختصارا “الريت” أو “الريتس”. تتعدد المسميات ولكنها تشير إلى مسمى واحد وهو أصل مالى استوحى في الأساس من صناديق الاستثمار المتداولة وبالأخص الصناديق المشتركة.
يتمثل الهدف الرئيسي منها في تمكين أصحاب رؤوس الأموال الصغيرة والمتوسطة من الاستثمار في القطاع العقاري وتحقيق عوائد مالية من خلال توزيعات الأرباح التي يقدمها الصندوق للمستثمرين به.
ايضاً، فهي صناديق يتم إنشائها من قبل مؤسسة ما مثل “شركات مساهمة، شركات استثمار مالي، البنوك”، تتولى من خلال ذلك الصندوق امتلاك أو تمويل العقارات المُطورّة بشكل كامل ومن ثم تتولى تأجيرها من أجني عائدات مالية. يكون ذلك بطبيعة الحال بعد دراسة مستوفية وموسعة للمشاريع وتحديد قيمتها وجدوى الاستثمار بها.
أنواع صناديق الريت:
يعد مصطلح صناديق الريت مُسمى عام تشتق منه العديد من المسميات الفرعية الدالة على الأنواع المختلفة لتلك الفئة من الصناديق الاستثمارية. تشتمل بشكل عام ثلاث فئات من الصناديق تختلف من حيث آلية الاستثمار في قطاع العقارات سواء بصورة مباشرة أو غير مباشرة، وهي:
1/ صناديق الاستثمار في الأصول العقارية:
تعكس تلك الصناديق المفهوم الذي قامت على أساسه صناديق الريت من البداية وبالتالي فإنها الأكثر شهرة والأوسع انتشاراً. يعد مصدر الدخل الأساسي لتلك الصناديق هو العوائد الإيجارية المنتظمة للعقارات. كما أنها تركز على عدد محدود وأنواع محددة من المنشآت العقارية مثل:
- المباني السكنية.
- الوحدات الإدارية.
- منشآت الرعاية الصحية.
- قطاع الفنادق والمنشآت السياحية.
2/ الاستثمار في سندات الدين:
تعتمد الفئة الثانية من صناديق الريت في الاستثمار على لعب دور المُقرِض أو الممول ولذا فإنها تركز بشكل أساسي على الاستثمار في السندات “Debt Security”. يتحقق ذلك من خلال إقراض الأموال للمطورين العقاريين وشركات الإنشاءات للتمكن من إتمام مراحل المشاريع العقارية وإدارتها. أما مصدر الأرباح فيتمثل في الفوائد المالية التي تتلقاها الصناديق في موعد الاستحقاق والتي تكون عبارة عن نسبة مئوية من القيمة الأصيلة لسندات الدين.
3/ الصناديق متنوعة الاستثمار:
يعد تنوع الأصول أو الاستثمارات أحد أبرز العوامل التي تميز الصناديق الاستثمارية بشكل عام عن غيرها من الأصول. كان ذلك أحد العوامل الرئيسية التي ساعدت على تصنيفها كأداة فعالة في الحد من مخاطر التداول مما ضاعف معدلات الإقبال عليها. بناءً على ما سبق فإن هذا النوع من أنواع صناديق الريت يجمع بين النوعين السابقين.
تجني صناديق الريت متنوعة الاستثمار الأرباح من خلال ما تتلقاه من إيجارات منتظمة بفعل إدارة العقارات المختلفة. يضاف إلى ذلك نسبة الفائدة التي تتلقاها على السندات مقابل تسهيلات التمويل التي تقدمها للمؤسسات الاستثمارية في القطاع العقاري.
توجد أكثر من آلية يمكن من خلالها الاستثمار في صناديق الريت وجني عوائد مالية من خلالها. تتمثل الطريقتين الأوسع انتشاراً والأكثر رواجاً فيما يلي:
- الاكتتاب العام: تتشابه عملية الاكتتاب في صناديق الريت العقارية مع طريقة اكتتاب الأسهم. يتضمن طرح المؤسسة القائمة على إدارة الصندوق على تقديم مستندات الطرح العام المتضمنة بيانات كاملة ومفصلة عما يتعلق بالصندوق. يمكن للمستثمرين الاستثمار الصندوق من خلال المشاركة في عملية الاكتتاب.
- الوحدات العقارية: يمكن الاستثمار عن طريق شراء الوحدات العقارية لصندوق الريت ومن ثم بيعها إلى الوسطاء المرخصين في أسواق المال. تكون تلك الآلية الاستثمارية مناسبة بعد انقضاء المدة المخصصة للاكتتاب.
هل تحقق صناديق الريت العقارية أرباحاً حقيقية؟
نعم، أصبحت صناديق الريت خلال فترة وجيزة من الأصول المالية التي تحظى بسمعة جيدة وشهرة واسعة واستقطبت قطاع كبير من المستثمرين،نظراً لأن قطاع العقارات في حد ذاته أحد أكثر قطاعات الاستثمار أمناً وتفرداً على مستويات عِدة، فضلاً عن أن تلك الصناديق تكفل دخلاً منتظماً وبنسبة عالية تصل إلى 90% سنوياً.
